再来看一组数据，2016年全面放开二胎后，深圳的出生率也保持在一个上升的阶段。前不久，深圳又出了最新的城市建设“密度分区和容积率修订”计划。业内相关人士表示：深圳将成为内地建筑物密度最高的城市，在中国，大概只有香港、澳门的建成区密度超过深圳。香蜜湖一号、二手别墅动辄叫价20万，十余年间涨幅近10倍；华侨城纯水岸，2015年卖15期32层高层，价格5万多，现在二手价14万。
随着城市发展、人口剧增，城市土地作为不可再生资源越发稀缺，也致使高密度建筑项目逐渐成为主流，低密度产品更加难得。
尤其是过去四年年均涌入56万常住人口，土地面积只有北京1/8 、上海1/3的深圳，土地稀缺程度全国数一数二，房子越建越高、密度越来越大、绿化配套减少成为一种常态。
因为这样才能缓解市场上的供需矛盾，当然也影响了房子的居住舒适度。壹地产认为，今后像香蜜湖一号、汉京九榕台这样优质的低密度产品入市几率会大幅度降低，具备强大居住价值的好房子是稀缺的。
01
深圳四年来年均引入56万人
房子怎么建才能满足供需？
早些年，低容积率是居住舒适度的硬性指标，比如香蜜湖一号（1.4容积率）、波托菲洛（2.02容积率）、水榭山（0.6容积率）等，容积率都不高，深受市场追捧。
但是随着城市发展，土地资源越来越紧张，目前深圳市面上新盘极少有容积率低的盘了，旧改的开发商们都在把楼建到最高，住宅容积率普遍在3.2～4.5左右。
尤其是随着深圳常住人口的加大，带来了大量住房购买需求，也是刺激深圳建筑密度提高的一个重要因素。
2018年，深圳新增常住人口49.83万，高居珠三角九市首位，比广州还要高出近十万人。但是深圳（1997平方公里）的面积不足广州（7434平方公里）三分之一，足以窥见深圳吸引人才的独特魅力。
据统计，过去四年，深圳的常住人口数量以年均56万的速度在递增，从2014年的1077.89万达到2018年年底的1302.66万人，总共增加了224.77万人。
不仅如此，随着近年来的入户政策一再优化调整，深圳不断吸引优秀人才到来，普遍认为深圳目前实际的常住人口应该在2300-2500万。
再来看一组数据，2016年全面放开二胎后，深圳的出生率也保持在一个上升的阶段。另外从幼儿数也能看出深圳整体人口数量还将不断增大，2018年深圳在园幼儿数已经达到约53万，超过北京、上海，在园幼儿数全国排第一。
而且参照近几年深圳土拍情况来看，新住宅用地供应逐渐减少：
2019年上半年，共出让18宗用地，住宅用地仅5宗;（数据来源：深圳中原研究中心）
2018年，共出让61宗用地，住宅用地仅10宗;（数据来源：深圳中原研究中心）
2017年，共出让47宗用地，宅用地仅1宗，而且是只租不售地块;（数据来源：深圳美联物业）
2016年，共出让59宗用地，商住混合用地仅4宗。（数据来源：深圳房地产信息网）
这种情况下，就需要建更高的房子、密度更大的房子，因为深圳的土地太少了，总面积只有1997平方公里，不到北京的1/8 、上海的1/3，并且深圳土地开发强度已接近50%，可见土地资源之紧缺，唯有更高的房子 密度越大的房子才能满足供需要求。
深圳壹地产总编辑陶文杰认为，深圳城市面貌正一步一步的香港化，整个城市的建筑物密度，会越来越像如今的香港，寸土寸金，深圳的每一寸土地都将承载高密度的建筑。
02
90%建设用地容积率提高到3～6倍
以后3倍容积率就称得上是低密度小区
事实上，早在2016年9月17日，国土资源部在新闻发布会上就表示，要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应。
前不久，深圳又出了最新的城市建设“密度分区和容积率修订”计划。对比调整前后的两张图，可以清晰看到，整个深圳的建筑密度都大幅度提高了！
调整规划前的设定
最新建设密度规划示意图
注：白色的为“生态红线内区域”，是不能建房子区域
总结下来就是深圳再度拔高城市容积率：未来深圳密度一、二区建筑容积率为3.2～6倍之间，三区为3～5.5倍之间，如果是城市更新项目，甚至可以达到8倍！
这意味着什么？举个例子，如果一块居住用地总面积是5万平方米，根据密度一、二区的密度标准，可以建设的“地上 地下”总面积是16万到30万平米。
如此高密度的建筑，还能确保居住的舒适度吗？必然会让人感到压抑，通风采光对视问题也会接踵而来，影响到居家的生活品质。
调整后各区住宅用地容积率
需要注意的是，深圳的密度“一二三区”覆盖了深圳90%的建设用地，“四区”主要为水源保护区及生态景观敏感区，“五区”主要为东部滨海一线地区及福田红树林自然保护区周边地区，基本不会建住宅，所以3倍容积率将是深圳未来新建城区的最低密度。
相比之下，商业服务用地的容积率更高，最核心的基准容积率是5.4倍。并且这个类别的房子只规定了下限，上限是多少没有规定。
商业、服务业用地容积率
公开数据也显示，北京、上海的土地拍卖中，“居住用地”的容积率一般在1.5倍左右，很少有超过2.5倍的。
而深圳未来的小区容积率将维持在3～6倍之间，部分旧村改造将达到8倍以上。业内相关人士表示：深圳将成为内地建筑物密度最高的城市，在中国，大概只有香港、澳门的建成区密度超过深圳。
可以预见，未来深圳住宅容积率不断走高，会普遍在3倍以上，4～6倍实属常见，旧改小区到8倍及以上也不稀奇，3倍容积率就称得上是低密度小区。
反之，真正的低密度新项目将凤毛麟角，有的也可能大都为豪宅产品，价格也更高昂，例如前海自贸区的汉京九榕台高档住宅区，容积率2.2，均价18万/平，小区内住户都是实打实的“土豪”，不是刚需群体所能进入的。
03
低密产品愈发稀少
保值、升值性更强悍
在国家提出保护耕地、控制城市开发边界的情况下，为满足供需要求，增加“开发强度”是深圳发展的趋势，即增加容积率，增加建筑物的密度。
也就是说，今后建筑物的容积率将不断提高，拥有低密度小区的房子越来越稀缺，价值更高。
根据过往购房经验我们发现，容积率是判断楼盘品质的最重要的指标之一，往往有三方面好处：
首先，容积率过高，代表着楼盘建筑过高和过密，让人感到压抑。容积率越低，居住舒适度越高，绿地、景观设计、楼间距等往往就越好。
其次，容积率越低，意味着这套房子占有的土地面积越大，毕竟买房就是买土地。
还有一点很重要，容积率同样决定了房子后期保值增值能力，是抗跌的重要因素。因为过高的容积率会降低舒适感、压制房价。相反，容积率越低，它的价值和它所呈现的生活是能够甩开市场上一众普通类型的产品。
例如香蜜湖一号、华侨城纯水岸，房价居高不下。香蜜湖一号、二手别墅动辄叫价20万 ，十余年间涨幅近10倍；华侨城纯水岸，2015年卖15期32层高层，价格5万多，现在二手价14万。
既然深圳低密度项目告急，那么，还有哪里的低密度产品值得入手呢？
壹地产认为，位于国际低碳城区域内的网红盘--凯东·吉祥悦府是非常不错的选择，项目容积率仅为2.8，绿化率也达到了40%，有2.3万平星级园林，周边有五大公园 两大水库环绕，居住舒适度高，是目前买入深圳低密度住宅的难得机遇。
项目效果图
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深圳惊现2.8容积率住宅
首付75万起就能入手
据壹地产了解，吉祥悦府位于国际低碳城区域内，紧邻龙岗、盐龙大道，周边规划有地铁3号线东延线和21号线。
项目总建筑面积约14.4万㎡，容积率仅2.8，密度非常低，这对深圳普遍的高容积率住宅而言，可谓典型的舒居大宅，在如今寸土寸金的深圳新项目中绝对罕见。
而且对标项目周边产品，吉祥悦府容积率少30%～75%，也意味着吉祥悦府业主购买相同建筑面积的房子，在小区人均占地、人均绿化等指标上，要比其他项目多享有30%～75%，生活品质更高。
不仅如此，吉祥悦府项目小区内的绿化、楼间距等设计出色，绿化率达到了40%，有2.3万平六悦星级园林，聘请的是豪宅园林设计专家——贝森豪斯多维打造，这在深圳东部开发的项目里面应该是非常少的。
园林实景图
2.3万平的六悦星级园林里，融合了有悦自然、悦健康、悦艺术、悦享受、悦邻里、悦缤纷等人性化生活理念，自然带来了更高的生活品质。
例如“悦·健康”，开创不同年龄段的全节气健身运动场所，有儿童趣味活动空间、青少年活动空间、长者活动空间。同时设置600余米封闭式慢跑道、多功能泳池等设施，所以居住舒适度更高。
项目效果图
除了项目本身宜居属性高外，项目还处于一个鲜氧环绕的生态群落，周边有五大公园 两大水库，算下来有4700万㎡城市绿肺环绕，为业主带来自然生态环境。
包括有目前深圳面积最大的森林公园--清林径生态公园，相当于17个莲花山或4个梧桐山大小；目前国内唯一的一个以龙文化为主题的园林式公园--龙园公园；以及提供国家级钓鱼场、水上高尔夫等旅游项目的--森林公园。
据统计，森林和水库使得片区内空气质量A级，比市区温度清凉3度，负氧离子含量达7600个/立方厘米，相当于市区鲜氧的几十倍。
香沙公园实景图
另外提醒大家一点，吉祥悦府项目主打建面约71-128平户型，梯户比为2梯4-5户，绝大部分实现朝南设计，很多户型更是做到了南北通透，因此居住舒适度也更高。
项目效果图
目前项目单价3.4万起，不仅比深圳已经5.4万左右的均价低了两万多，与龙岗部分楼盘相比，至少存在5000元/平的差异。算下来71平的单位200多万就能入手，首付的话75万左右，是低门槛上车深圳品质楼盘的难得机会，感兴趣的朋友可以到现场品鉴。
