而中国城镇人均住房使用面积仅为24.8平方米，明显低于主要发达经济体水平。所以，专家说中国人均住房面积较低，应该是指城市的数据。相比之下，十年来，有7个省份的城市家庭人均住房面积增量低于6平方米，它们是：广东、重庆、山东、上海、福建、北京和浙江。综合城市家庭人均住房面积和人均住房间数排名，可以看到，广东、上海、北京等省市，人地矛盾更突出，房子的供需更为紧张。
原创 刘博团队
中国的房子到底是多了还是不够住？
在前两天的第16届中国投资年会上，北京大学国发院院长姚洋表示，
改革开放以来这四十多年，我们的住房面积增长了19倍。
但是国际横向一比较，我们的人均居住面积还没有日本多，这么一比我们的住房还是不够。
他的观点一出，很多人不认同。
事实上，中国的住房情况比较复杂，不能一概而论。
根据最新数据显示，我国至少有7个地方的房子，是不缺的，其人均住房面积在过去十年当中增长最快。
具体情况到底如何？
01
《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，和2010年的人均居住面积31.06平方米比，增加10.7平方米，增幅高达34.45%。
注意，这个数据是不区分城乡的。
如果单看乡村数据，我们发现，乡村2010年人均住房建筑面积为31.73平方米，2020年为46.8平方米，十年间增加了15.07平方米，增幅为47.5%。
那么，专家说的中国缺住房这个结论，显然不成立，因为我国乡村的房子，建得越来越多，住的人却越来越少，根本不缺房。
如果刨去乡村数据，城市人均住房面积是不是就短缺呢？
据统计，我国城市家庭户人均住房面积从2010年的29.15平方米，上升至2020年的36.52平方米，十年间增加了7.37平方米，增幅为25.2%。
显然，十年前，2010年，城乡人均住房面积差距不算大，均在30平米左右，乡村比城市略高2.58平米不到3平米。
十年后，城乡人均住房面积差距开始拉大，城市的人居住房面积增速25.2%，跑输乡村人均住房面积增速47.5%。
2020年数据显示，城市人均住房面积比乡村整整小了10平米。
当我们把世界各国城市人均居住面积进行排名后，结果又是怎样？
根据泽平宏观公众号折算统计，2020年，美国城镇人均住房使用面积为66.9平，高居世界第一。
德国、法国分别为37.9平方米、34平方米，日本为32.9平方米，韩国、俄罗斯分别为27.9平方米、27.9平方米。
而中国城镇人均住房使用面积仅为24.8平方米，明显低于主要发达经济体水平。
所以，专家说中国人均住房面积较低，应该是指城市的数据。
稍微解释一下这里的折算系数，第一个是我国城镇人均住房面积统计的是建筑面积，而国际上统计的是使用面积，所以按照0.7的系数折算。
第二个是国际数据不区分城乡，所以按照0.85的系数折算出城镇对应的人均住房面积。
分析至此，我们可以得出的结论是，中国的住房是富余还是短缺，不能一概而论，必须区分城乡。
我国乡村的住房并不短缺，不管是从总量还是人均数据来看，都不短缺。
我国城市的人均住房面积，如果和国际上的城市对标，确实是短缺的。
但是，我国城市又分为经济发达地区的城市和经济欠发达地区的城市。
可以想见，不同城市的情况肯定也不一样，仍然不能一概而论。
02
现在，我们已经慢慢接近问题的核心了。
我国城市住房的真实情况，究竟如何？
从十年增量来看，我国31个省份城市家庭人均住房面积增量为7.37平方米。
其中，高于这个平均水平的省份，有20个，恰好等于这个水平的省份，有1个，而低于这个水平的省份，有10个。
如果以更宽松的指标衡量，即不区分城乡的十年人均住房面积增量10.7平方米衡量，我国有7个省的城市，大于这个指标。
这7个省份是：
西藏、青海、内蒙古、黑龙江、陕西、山西和贵州。
这个数据不是银行卡余额，数字越大，反而越不是好现象。
这说明，这7个省的城市，要么房子盖得太多，要么人口流失太快，或者二者都有，总之，房子去库存不容乐观。
相比之下，十年来，有7个省份的城市家庭人均住房面积增量低于6平方米，它们是：
广东、重庆、山东、上海、福建、北京和浙江。
这个人均住房面积的分化，和我国中西部地区与东部沿海地区经济、人口增长的分化，基本是对应的。
综合城市家庭人均住房面积和人均住房间数排名，可以看到，广东、上海、北京等省市，人地矛盾更突出，房子的供需更为紧张。
所以，我们可以得出第二个重要结论，人均住房面积小的省份，房子才是资产，而人均住房面积过剩的城市，房子的价值，只有自住。
03
事实上，未来我国70%以上城市的房子可能存在过剩风险，大约只有20%-30%的城市房子存在投资价值。
从都市圈的角度看，除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现房屋供给过剩现象。
由于人口外流严重，叠加老龄化和少子化的人口趋势，未来这些低能级城市房子过剩的程度还将加深。
房地产行业进入存量时代，房价永远涨的预期，正式被打破，不同城市之间，房价分化才是事实。
悲观者永远正确，乐观者永远赚钱。
对于购房者来说，看懂趋势之后，批评指责都没有用，最好的选择，就是顺势而为，将自己的房子往高能级城市置换。
对于中国经济来说，也是如此。早日建立第二增长引擎产业，接棒房地产成为经济支柱，才是关键。
