环二多次讲过，城市的发展并不是线性的，上海也不例外。这个名单上的常客都是汤臣一品、绿城黄浦湾级别，当然也有可能是远洋交了赞助费。以这份海报为例。其实东外滩地段与徐汇滨江相差不大，部分区域更是坐北朝南看江。去年南翔印象城开业后，登顶上海商业体量第一，商业面积高达34万方。今年5月份环二调研时，这里已经重新招商，依旧是上海之最：打造上海最大的农产品批发基地。租金更是低至1块多，几近免费。
环二多次讲过，城市的发展并不是线性的，上海也不例外。
上海历史上有两波城建高峰。其一是开埠后，迅速由普通县城发展成远东第一大城市；
其二是1992年后的全面开发，上海主城边界由4号线拓展到外环线。
到现在为止这波浪潮即将结束，上海东站后再无全新规划，当下的热门区域大虹桥、临港，都是旧调重弹。
是时候盘点一下当时的规划落地情况了。我们从失败的规划开始讲起。
01美兰湖
美兰湖的规划始于“一城九镇”，刚开始就定位高端居住区，起点颇高。
有段时间与新江湾城并驾齐驱，号称上海楼市两张王牌。
极高的定位也给了开发商信心，远洋一掷千金，将远洋博堡打造成亚洲十大豪宅。
这个名单上的常客都是汤臣一品、绿城黄浦湾级别，当然也有可能是远洋交了赞助费。
这一切也反映到房价上，2010年美兰湖别墅就达到过3-4万元/平米。
直到今天，美兰湖还有众多单价3-4万/平米的二手别墅在出售，可见当时的水分有多大。
房价有这样的落差，在于当时的规划几乎都“烂尾了”。
以这份海报为例。
奥特莱斯2009年开业，一直经营不顺，撑到2018年关店倒闭。现在这里建起了幼儿园。
诺贝尔公园建成后从未开放，这所公园起的唯一作用就是帮开发商卖房子。
中福会幼儿园开了几年，后来牌子撤了，已经更名美兰湖幼儿园。
国际会议中心冷冷清清，过来开会的不多吧，二楼整层租出去做了饭店。
北欧风情街刚出来时火了一把，大家没见过这洋气玩意儿，后来见多了就没人来，商店纷纷倒闭。
五星级皇冠假日酒店关门多年，门口杂草丛生，大堂成了农民工宿舍。
也就一个高尔夫球场顺利运营，会员门槛300多万，跟普通百姓没什么关系。
当年吹的牛几乎都没兑现，称得上上海最失败的规划之一。
近两年这里又有了新房，据说要在沪太路西侧再挖一个美兰西湖。
有这个钱，何不把美兰湖草丛中的宠物便便清理一下？
02奉贤海湾
美兰湖再敢吹牛，也就敢说自己是上海楼市两张王牌之一，属于上海市级。
奉贤海湾理想更高，当年号称要打造世界第九大湾区，直接定位世界级。
第九大湾区，将来要向香港浅水湾、纽约长岛一样，成为上海最顶级的居住区之一。
陆家嘴、新天地看了都要自称小弟那种。
为了完成这个宏伟目标，当初给的资源是现在的新片区不可想象的。
首先通过奉贤大学城，给了原始人口。
当时迁入了上海师范大学、华东理工大学两所重点大学以及上海应用技术学院、上海旅游专科学院。
又从外地花重金运来沙子打造了4A级景区碧海金沙。
其他重量级配套有：
国际风筝放飞场、
东海观音寺、
滨海知青文化广场、
龙腾阁、
京剧服饰馆、
文化一条街、
松声马术俱乐部、
游艇基地、
上师大实验学校、
安达医院、
海泉路商业、
金汇港等滨水景观带……
大虹桥呼声再高，有这些东西吗？
后来的故事大家都知道，房子卖完后规划就没下文了。
住宅好卖，写字楼可不好招商，作为睡城嘛又太远。人气不足之下一些项目烂尾，以至于成为探险爱好者乐园。
水分这么大的地方，后来房价自然被打回原形，房地产黄金时代依旧可以保持五年不涨。
如果你喜欢靠海的别墅，现在可以去抄底了，便宜的很。
不过以上不构成投资建议。
03南翔CBD
上面两个片区都是远郊，其实近郊失败案例也极多，比如南翔。
南翔自认为不是顶级豪宅区，于是打出了产业牌，要打造上海郊区第一个CBD。
一提到CBD，环二脑海中就是香港中环的高楼大厦、纽约曼哈顿的无敌内透夜景，再差也得是广州天河商务区、重庆解放碑。
可到了南翔CBD一看，这不就是江浙沪一县城吗。
空旷的街道，间或分布着几栋玻璃幕墙的写字楼，几个破旧小区还拆不动。
即使是标杆项目昌辉大厦也以中小企业为主，租金2块多。
朋友在苏州郊区浒墅关租的办公楼，差不多也就这价格。
办公与宣传落差极大，商业则更大。
当地标杆商业是绿茵商业广场，2013年动工，当时为了销售打出包租20年的口号。
后来，到现在还处于烂尾状态。
不知道那些被套住的业主，现在如何看待南翔CBD规划？
比美兰湖强的地方在于，南翔的住宅落地顺利，价格蹭蹭蹭的往上涨。
至少买住宅的业主没被套，也算当地功德无量。
不过当地房价的涨，更多的是得益于近郊位置，凭借着11号线以及快速路、当地的居住环境，南翔做一个睡城完全是有资格的。
现在看来仅此而已。
另，当地的办公企业许多是厂房在南翔，现在要建设云翔湖，不少工厂需要搬迁。
不知道这些企业何去何从？
04真如副中心
真如大家都熟，论定位上面几个都是弟弟。
不过都各吹各的，到处都是宇宙中心国际CBD，有些朋友就分不清真假了。
真如与徐家汇、五角场、花木一起出道，号称四大副中心，前景就像东京新宿一样璀璨夺目。
不过现在只有徐家汇转正，五角场还过得去，最惨的当然是真如。
真如的错说也说不清楚，罗生门一样。
网友怪李嘉诚，拿了最好的地却捂着不开发，办公用地竟然做成了酒店式公寓套现走人。
而且这一拖，浦西第一高楼的名头都被抢走了。
当然人家李嘉诚也有的说，你当地的水产市场什么的不动迁，我怎么做高大上的商业、办公。
拖到现在，赶超徐家汇已经不可能了。
真如只好自降身价，打造一个科创基地，号称海纳小镇。
由上海副中心变身小镇，光从字面上就能看出来真如有多失落。
05杨浦东外滩
杨浦东外滩，位置更好、定位更高。这里不是副中心，而是正牌的市中心。
杨浦滨江2005年就开始规划，此后15年一直陷入动迁之中。
时至今日，该拆的基本拆完，该建的却还不敢建。
已经投入市场的，只有一个半死不活的渔人码头。
“渔人码头”是东外滩2号项目，2004年审批就已通过，作为世博会配套项目2007年底就开始动工；
然而2010年世博会隆重举办时，它还在施工。
然后杨浦人民就一直等啊等啊，一直等到2017年底才姗姗来迟。
去过的人都知道这里有多冷清。
1号项目更是震撼，规划总体量高达160万方，号称内环内第一大综合体（环二翻了一下数据，瑞虹新城170万方，杨浦当时的宣传有些夸张）。
2009年住宅就建个差不多传言要开盘，当时案名是“东外滩博和”，后来就停工烂尾。
再后来引入了国际开发巨头波特曼，然而国际开发巨头好像货色都差不多，来了后第一件事就是卖住宅。
再后来，又陷入烂尾之中。
其实东外滩地段与徐汇滨江相差不大，部分区域更是坐北朝南看江。
现在与徐汇滨江完全不能比。
徐汇滨江豪宅已经接近上海房价天花板，产业招商顺利得多，滨江步道已经是闻名上海的休闲区域。
东外滩现在也奋起直追，陆续引入了一些互联网巨头，希望接下来顺利吧。
06浦东惠南镇
作为浦东南部中心区域，惠南的起点相当高，毕竟这里当年是南汇县治所在。
毕竟当年南汇又是中国十大富县。
2003年这里就规划了50万方的超级商业综合体——五角世贸商城。
去年南翔印象城开业后，登顶上海商业体量第一，商业面积高达34万方。
去逛过的朋友都感叹，真的是大啊。
想想2003年，万达还没遍地开花，大部分地区都没见过商场的时代，一个50万方的商业综合体得有多震撼。
所以当时也提出了上海之最：上海最大的商贸中心。
磨磨蹭蹭2009年建成，却一直闲置，仅有的几家商铺也迅速倒闭。
今年5月份环二调研时，这里已经重新招商，依旧是上海之最：
打造上海最大的农产品批发基地。
农贸市场，是最低级的商业形态，低级到御桥都不想要，屡次建议上农批搬走。
租金更是低至1块多，几近免费。
当年豪布斯卡步行街也号称打造商业小镇，现在以海澜之家、耐克以及大量餐饮商铺为主，部分主力店铺甚至变成了补课机构。
后来引入的弘基广场基本歇业，禹州商业广场店铺也是换了一茬又一茬，至今也是社区商业形态，服装店铺以太平鸟为主。
目前年轻客群喜爱的优衣库、zara等等，最近的店铺在川沙百联，直线距离16公里；最近的网红餐厅海底捞在新场，直线距离12公里。
惠南烂尾的不仅商业，还有大学城。
在松江大学城还在规划施工时，南汇大学城都已经开始招生。
不过后来上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走，复旦大学太平洋金融学院停止招生。
南汇大学从此一蹶不振——一所本科学校都没有了，有人建议改名为：南汇大专城。
惠南烂尾的不仅大学城，还有道路规划。
惠南现在整体以引入动迁房为主，其他市政规划推进极慢，许多断头路都不打通。
迎熏路大家盼了20多年，至今也未修通。
这些烂尾项目的背后，是惠南镇整体地位的下滑。
眼看着唐镇、御桥甚至周浦都蒸蒸日上，惠南何时才能重回巅峰？
以上为正文
编辑/环线咨询
后记：本文只盘点了几个代表性区域，一些个别项目未列入，比如：松江大学城站地块、黄金置地大厦等。
