明确相关部门的职责分工。《办法》明确城市更新专项规划编制应坚持城市体检先行。物业权利人或利害关系人在项目实施方案批准后有较大异议，经有权部门调解后仍无法达成一致的，可采取调整更新范围方式继续实施，也可暂缓实施。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。在征收实施过程中，物业权利人申请协议搬迁并签约的，可终止对该物业权利人房屋的征收程序。
现代快报讯（通讯员 宁建轩 记者 赵丹丹）老旧街区小西湖，一院一策改出新生活；昔日工业老厂房，转身成为文旅消费聚集区……南京作为全国第一批城市更新试点城市，为进一步高质量、高效能推进城市更新工作，9月21日，现代快报记者从南京市建委获悉，《南京市城市更新办法（试行）》（征求意见稿）即日起向社会公开征求意见。《办法》中明确了城市更新职责分工、更新项目工作流程、需两轮征询物业权利人意见等内容。
城市更新坚持“留改拆”并举，明确职责分工
南京先行先试，探索创新城市更新工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，逐步总结形成可复制、可推广的经验。《办法》正是在前期有益探索基础上，总结提炼形成的的规范性系统性文件。经过多轮修改完善，分为“总则、工作机制、规划与计划、项目实施、政策支持、监督管理、附则”共七章三十九条。首先，明确城市更新的内涵原则。将南京市城市更新定义为“坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主，开展的优化空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、保护传承历史文化、促进社会发展、提升环境品质的活动”，既强调保护利用、有机更新，也考虑南京实际，为统筹推进征收、系统更新提供政策接口。
明确相关部门的职责分工。明确了市区城市更新领导小组及其办公室的职责和运行机制，进一步加强部门协同，形成工作合力。市建委作为领导小组办公室牵头部门，负责组建城市更新中心，进一步发挥好牵头抓总、统筹协调、规划计划编制、推动政策出台等作用。
城市更新主要分四类，规划编制应体检先行
如何更新？《办法》明确城市更新专项规划编制应坚持城市体检先行。明确了城市更新实施主体在编制上报方案、产权归集、办理审批手续、组织实施、建设管理、不动产登记、移交等方面的权利与义务；明确了专家委员会在城市更新规划、方案论证、政策制定等方面的辅助决策作用，以及社区营造（规划）师在技术咨询、方案制定、法律援助、公众协调沟通等方面的专业支撑作用。
城市更新项目应重点消除既有建筑、设施、管线安全隐患，加强城市基础设施建设、公共服务设施设置、历史文化保护，有条件的可适度超前布局“新基建”，提升城市建设管理数字化智慧化水平。项目类型分为居住类、生产类、公共类及综合类，其中：居住类是指对建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的老旧住宅片区进行的更新。生产类是指对不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧厂区、园区、校区、楼宇等进行的更新。公共类指对生态环境受损、配套设施陈旧、服务效能低下的城市山体、绿地广场、城市公园、滨水空间、道路街巷等进行的更新。综合类指对城市生产、生活、生态混杂的复合空间进行的综合更新。
两轮征询物业权利人意见，防止大拆大建
《办法》还明确更新项目的工作流程。明确了“专项规划编制—单元划分—体检评估—单元策划—项目计划—实施方案—项目审批”等全流程管理要求，需通过两轮意见征询保障物业权利人全过程参与更新，具体来说，在单元策划和项目实施方案阶段开展物业权利人意见征询。对多数物业权利人更新意愿强烈的，在履行意见征询、协议签约等相关程序后，可优先启动。物业权利人或利害关系人在项目实施方案批准后有较大异议，经有权部门调解后仍无法达成一致的，可采取调整更新范围方式继续实施，也可暂缓实施。
项目实施方案批准后，相关部门按照“放管服”改革以及优化营商环境的要求，简化审批材料、缩减审批时限、优化审批环节，办理立项、用地、规划、施工许可等审批。
值得一提的是，《办法》提倡分类审慎处置既有建筑，防止大拆大建。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模。
一批支持政策更好服务城市更新项目推进
城市更新要想做好离不开政策支持。《办法》在国家、省、市现有政策基础上，通过政策组合和优化，明确了从规划、土地、空间复合利用、历史建筑活化利用、消防审验、施工图审查、腾迁、施工许可、质量安全监督、竣工验收备案、不动产登记、土地出让金测算、资金、税费、资源统筹等方面的支持政策，更好地服务于城市更新项目推进。
具体来说，比如规划政策中，提出按照规划和相关底线要求增加的建筑量，在满足原有住户安置需求后仍有增量空间的，优先用于保障性租赁住房和配套设施用途。以消险和改善居住条件为目的的“非成套住宅”可适当增加厨房、卫生间等建筑功能和面积。
土地政策中，在不违反规划且征得相关物业权利人和利害关系人同意的前提下，可利用项目及周边存量土地建设各类配套设施和公共服务设施；利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续等。
腾迁政策中，危破老旧住宅片区更新中，采取协议搬迁方式归集产权的，物业权利人签约率达到95%以上，为促进国民经济发展和维护社会公共利益，可由区人民政府对未签约部分房屋作出征收决定。在征收实施过程中，物业权利人申请协议搬迁并签约的，可终止对该物业权利人房屋的征收程序。
资金政策上，城市更新实行“按区平衡”，明确了经费来源，同时鼓励采取股权融资、社会与政府资本合作（PPP）、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等多种方式，吸引金融机构资金、市场主体投资， 探索设立城市更新专项基金等。
你可以通过信函和电子邮件两种方式提出修改意见。信函邮寄至：南京市鼓楼区广州路185号市建委城乡建设二处（邮编：210024）；邮件发送至：23174942@qq.com。请在信封、电子邮件主题上注明“《南京市城市更新办法（试行）》（征求意见稿）修改意见”，截止时间为2022年9月30日。（图片来自南京建设微信公号）
