对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
深圳，一座新兴的城市，同北上广并列被大家称为一线城市。“来了，就是深圳人”，但是真的来了就是深圳人吗，房价成为了现在年轻人成为深圳人最大的阻力。每当三五年轻人聚在一起的时候，房价无疑是最热的话题。今天我来和大家谈一谈房价的话题，但我们今天要谈的不是商品房，而是小产权房。
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基本分类
1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”
购买风险
(一)法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(三)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
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最近几年，小编一直都有关注深圳的小产权房，所以对深圳的小产权房稍有了解，在15年房价大涨之前，小产权房还算比较良心，小编也实地到看过一些小产权房，15年之前深圳平均房价不到2万，村委统建楼的价格大概在8000左右，而由农民房改建的小产权房大概在4000左右，而且基本都是带装修的现房，实用面积都能有8成以上，在当时来说，不管自住还是投资，性价比都是比较高的。
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2018年以后，随着深圳房价的几轮暴涨以后，深圳全市的房产价格来到了5万，稍微偏一点的位置，如龙岗、坪山、观澜、沙井、松岗、公明，都能找到3万到4万价格的商品房。那么小产权的价格又怎么样呢，在松岗，那里的二手商品房价格在3万多，小产权房的标价大概在1万2左右，听起来似乎还不错，起码对于我们普通工薪阶层来说还是买得起的。但是，去到现场，你就会发现，开发商所谓的90平户型和76平的户型，小编拿出尺子一量，呵呵，套内面积只有33-35%，你没看错，只有1/3的套内面积。在深圳，如果小户型的商品房，使用率都能达到80%以上，一般都还有赠送面积。如果实际算下来，小产权房的房价其实已经达到了近3万一平的价格，而且像这种农民房改建的小产权房还有一个硬伤，就是车位严重不足，需要和城中村的租户抢车位。我又接连去了几个小产权房的现场，几乎所有的楼盘都有这个套内面积严重不足的问题，最大的套内面积都无法达到50%。
我们再来计算一下投资回报比，松岗那个地方是深圳比较偏远的区域，而且附近还未通地铁，30平的两房一厅的房租应该在2000左右，理想状态一年收租24000，假如10年左右拆迁，没有政策风险，暂且按1:1.3进行赔偿，白石洲拆迁价格为2.8万/平，松岗价格为白石洲1/3左右，现在白石洲附近房价为10万左右。如果按1:1.3赔偿，也就是赔偿40平，我们假如10年后松岗价格涨到同南山科技园周边现在的价格，也就是10万/平，将赔偿112万，加上租金24万，一共136万，在保证松岗10年后价格达到10万/平的基础上，才能有36万的收益，这个收益远比不上5年期国债的收益，假如价格无法达到10万/平，将肯定是亏本的，自住倒还能接受，如果是投资，绝对不值得入手。
看到这里，我相信大家对小产权房的购买投资肯定也有一定的认识了，当然各人有各人的见解，这些只是我个人的一些认识而已，投资小产权房并不靠谱，就算投资，正规的商品房绝对更有投资价值。
