据悉，3月10日，SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会。在活动上，SOHO中国董事长潘石屹宣布，以7折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。以朝外SOHO此次出售的8套房源为例，其面积在105平米至380平米左右，起步售价约为4万元/平米左右。SOHO中国方面表示，此次出售房源是为了优化资产结构、来缓解资金压力，收入将全部用于降负债、不分红。同时，销售费用和行政费用同比出现减少。
三里屯SOHO 图源：SOHO中国官网
本报记者 李凯旋 李未来 北京报道
3月10日，SOHO中国（股票代码：00410）官方微信公众号发布了题为“捡漏好机会！SOHO中国七折出售3.2万平米优质房源”的文章，引发业内外的关注。据悉，3月10日，SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会。在活动上，SOHO中国董事长潘石屹宣布，以7折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。
消息发出后，市场沸腾，SOHO某位租售顾问对《华夏时报》记者说：“3月10日中午我们公布了出售的消息，来咨询和看房的人非常多，一天多的时间已经有七八套房源定下了，客户已经交了定金，热门房源非常抢手。”
至于打折出售大量房源的原因，潘石屹表示，公司遇到困难，近期需要还债，偿债金额与房源销售金额差不多。此外，潘石屹表示，公司“减负”前行，所处的房地产行业得不到金融机构的支持，如果未来融资环境不改善，还会销售房源。
连总部同层房源也卖了
《华夏时报》记者了解到，SOHO中国出售的3.2万平米房源分别为北京的SOHO北京公馆、朝阳门SOHO、银河SOHO、三里屯SOHO、建外SOHO、朝外SOHO、中关村SOHO以及上海的SOHO东海广场、SOHO中山广场这9大项目。
在“卖资产”这件事上，潘石屹通常都是“大刀阔斧”，毫不犹豫。《华夏时报》记者注意到，朝外SOHO此次出售8套房源，分别是位于A座11层的1101室、1102室、1103室、1105室、1106室、1107室、1110室、1111室。值得关注的是SOHO中国北京总部正是位于朝外SOHOA区11层。
“公司的总部在11层，但是我们只是占了11层的部分房源，还有一部分房源此次拿出来出售了。”租售顾问对《华夏时报》记者说。以朝外SOHO此次出售的8套房源为例，其面积在105平米至380平米左右，起步售价约为4万元/平米左右。计算来看，朝外SOHO价格最低的一套房源也需要至少435万元。
“朝外SOHO周边的写字楼售价一般是6万元/平米，如果出租的话，朝外SOHO的租金水平大约是7元/平米/天。”上述租售顾问对《华夏时报》记者说。《华夏时报》记者在咨询了房产中介后了解到，和朝外SOHO在同一地理位置的万通中心租金价格在8元/平米/天左右，环球财富中心则租金略高，在10元/平米/天左右。
《华夏时报》记者在查阅了SOHO中国在小程序登出的出售房源后发现，北京的大部分房源销售起步均价大多在4万元/平米左右，三里屯SOHO的一处房源则售价较高，起步价为6.5万元/平米。而位于上海虹桥CBD的SOHO中山广场13套房源的售价则较低，有4套房源的起步售价甚至不足3万元/平米。
市场似乎对于打折销售格外买账，上述租售顾问对《华夏时报》记者说：“3月10日中午我们公布了出售的消息，来咨询和看房的人非常多，一天多的时间已经有七八套房源定下了，客户已经交了定金，热门房源非常抢手。”
卖房的钱“降负债、不分红”
近两年，SOHO中国一直行走在“风口浪尖”之上。此前，潘石屹下定决心将SOHO中国卖与黑石集团，但这则收购最终因为不满足先决条件而停止。“卖公司”失败之后，潘石屹转向销售房源。
SOHO中国方面表示，此次出售房源是为了优化资产结构、来缓解资金压力，收入将全部用于降负债、不分红。此外，SOHO中国方面在接受《华夏时报》记者采访时向记者提供了3月10日潘石屹的讲话提纲。
潘石屹说：“现在SOHO中国遇到了困难，于是决定销售一些房子度过难关。”至于为什么销售房源的体量是3.2万平米，潘石屹表示，因为SOHO中国近期需要还债，债务金额和这些房子的销售额差不多。
不过，数据显示，目前，SOHO中国的净资产负债率约为44%，在房地产行业中处于较低水平。SOHO中国2021年中期报告显示，2021年上半年，公司的租金收入约为8.1亿元，同比增长约3%；实现净利润约3.43亿元，同比增长67%。同时，销售费用和行政费用同比出现减少。
项目方面，报告显示，2021年上半年，SOHO中国的9大核心项目仅有银河SOHO出租率出现轻微下跌，新入市的丽泽SOHO出租率已经增长至74%。如此看来，SOHO中国的营收和净利润均处于稳定增长的状态，在低净资产负债率的背景下，似乎并无棘手的卖资产理由。
对此，SOHO中国方面表示，近年来，SOHO中国一直秉承相对稳健的经营策略，深耕写字楼租赁市场，租金收入稳定，不过，公司“居安思危”，希望通过此次调整“减负”前行，以更加灵活的姿态应对市场变化，寻求长期健康的发展。
至于为何7折出售房源，潘石屹说：“公司的债近期到期，‘欠债还钱’天经地义，我们不会拖欠任何人、任何单位的钱。我们相信市场没有‘卖出不去的货，只有卖不出去的价’，所以我们决定血本甩卖。”
近两年，潘石屹一直走在“卖资产”的道路上，且已经多年未拿地补仓，似乎已经不“看涨”房地产。潘石屹直言：“所处行业目前得不到金融机构的支持，房地产行业普遍困难。如果今后的融资环境还不好，会继续销售房源，销售的规模与债务额相当。”
大幅降价是否会扰乱市场？
“此次SOHO中国大量出售房源主要还是盘活资产。相比较同区域的房源，7折的价格更有竞争力。”著名财经评论家水皮对《华夏时报》记者说。受到“卖房源还债”这一消息影响，3月10日，SOHO中国股价大涨，盘中最高涨幅达到20%，最终报收1.58港元/股，涨幅为8.97%。不过，3月11日，SOHO中国股价下跌，跌幅为4.43%，报收1.51港元/股。
在SOHO中国大力销售之时，市场质疑声也随之而起，有投资者在平台留言表示：“大幅降价销售是否会影响市场？”值得关注的是，潘石屹不仅“打折促销”，还将佣金奖金比例提高至交易额的4%，这一数值远高于2%左右的行业平均水平。
潘石屹认为，中介代理是市场中必不可少的环节，是不可或缺的重要力量，4倍的佣金则是为了凝聚中介代理的力量，“只有聚集所有的力量，我们才能克服困难，完成还债的目标”。
实际上，在潘石屹“打折促销”“提升佣金”的背后，是“寒风瑟瑟”的北京写字楼市场。高力国际发布的数据显示，2021年年末，尽管年降幅达到4.4个百分点，北京写字楼的市场空置率仍然维持在15.1%的高位。此外，写字楼市场的租金在底部徘徊，仅有个别市场租金回升速度高于市场平均水平。
“目前，北京的写字楼市场运营就不是很好，SOHO中国7折大量出售房源，或许也会让原本就不火热的市场更加‘雪上加霜’。”水皮对《华夏时报》记者说。
知名地产分析师严跃进认为，SOHO中国出售房源也是说明房企在资金压力和外部环境调整下会主动进行资产转让和资金回笼，但因SOHO中国此前物业交易受到过一定阻力，这是否会对项目交易产生影响值得关注。
