我说一个我的案子，当时大概是1718年的时候我在北海买房，北海当时的房价是很低的，所以那个时候买房的时候开发商都是免首付的，他想把房子卖出去，正常的北海的房价是3000~4000，高档小区搞得特别漂亮的，大概是5000~6000。那个时候我们就猜测5000~6000已经是最高了，就算是高档小区，但最高应该也是7000~8000左右，这也是当时的销售告诉我最高不会超过8000，因为这已经是整个北海里普通小区的两倍了，但是他价格还没定，预售还没出来的时候，他做认筹。
还没有进行开工建设的房屋，提前向业主收受一定数额的现金，或者说是款项，就是提前占有一个优先选房权，或者说是提前选房名义吸引你给他交钱，跟定金还不太一样。
这个有一个很大的特点是什么？
项目还没有开盘，预售许可证还没有办下来，这个时候是不允许做销售的，不允许做销售怎么办？我提前让你们认筹，认筹是什么？通常是你交5万块钱来认筹，最后5万块钱可以抵10万，但是到我真正开盘的时候你可以不要房子，你有选择权的，我开盘的时候价格高，因为价格还没定，还没开盘，但是你可以交5万块钱来确定一个你的意向。
那么等到开盘的时候，你觉得这个价格不合适，或者你选到的楼号不合适，你还可以全额退回5万块钱，这个就是认筹。认筹它有几个吸引你的地方，你可以优先选房对吧？可以以5万抵10万，这都是开发商给我们开出来的优惠条件。
大家知道认筹开发商的真正目的在哪里？
5万块钱对他有多大作用。人要是多的话，他就不少，开发商真正的目的是定价。
我说一个我的案子，当时大概是17 18年的时候我在北海买房，北海当时的房价是很低的，所以那个时候买房的时候开发商都是免首付的，他想把房子卖出去，正常的北海的房价是3000~4000，高档小区搞得特别漂亮的，大概是5000~6000。
正常价格是3000~4000，那么高档小区卖到5000~6000。我要买的房子是一个度假式的小区，那个楼没建好的时候，整个小区的配套和绿化都建出来了，非常漂亮，非常高档，就像一个五星级酒店一样，当时他对外还没有预售许可证，但是他对外认筹也是5万抵10万，但是你交了5万抵10万，你是不知道他的房价是多少的。
那个时候我们就猜测5000~6000已经是最高了，就算是高档小区，但最高应该也是7000~8000左右，这也是当时的销售告诉我最高不会超过8000，因为这已经是整个北海里普通小区的两倍了，但是他价格还没定，预售还没出来的时候，他做认筹。
认筹的情况非常好，一期开盘的时候，认筹的人数比他可以卖的套数还要多话，怎么办？开发商怎么定价？
这个价格好像是8000~12,000，8000起步，所以这个问题我跟很多开发商的销售去聊过，我说你们认筹的真正目的是不是定价，他说是的，他不在乎5万块钱，他真正的目的在于定价，怎么样去指导他定价。
他如果通过这样的认筹意向的确定，他就可以把一个市场量最高的价格定出来，否则开发商他很被动的，定完价格之后，发现定低了是不能调的，因为他的价格事先要报房管局去做备案，他只要备案一确定了，这个价格他就没办法调，但是我现在开始建房，到建完之后有三年的时间。那么在这三年的时间里头我就可以通过认筹的方式来先确定我的意向客户，最后在我的预售证下来之前，我确定好我的市场上最高的备案价格，这才是他的真正目的，所以我们总以为5万抵10万能占个便宜，事实上买的永远不如卖的精。
